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21世纪经济报说念记者 吴斌 上海报说念

在高利率和远高于疫情前的房价重击下，好意思国楼市堕入“冰封”。

好意思国商务部11月27日公布的数据显现，好意思国新屋销售降幅最初预期，10月新屋销售环比下降5.6%至年化67.9万户。房价的跌幅更惊东说念主，10月份新址价钱中位数为40.93万好意思元，比一年前暴跌了17.6%，这是自1964年好意思国政府启动追踪记录以来的最大降幅，环比则下降3.1%。

分地区来看，好意思国中西部地区的销售跌至近一年来的最低水平，西部地区的销售也有所下降，这两个地区是新屋销售疲软的重灾地。在疲软的需求下，10月新屋库存勾通三个月上升，创下本年1月份以来的最高水平。

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由于阛阓上二手房供应减少，新建房屋一直是本年新增供应量的主要开始。但在高利率和相对较高的房价“双重打击”下，购房者压力山大，建筑商为眩惑购房者推出了包括降价在内的优惠门径，这亦然10月新址价钱暴跌的要津。

坏音讯中也有好音讯，受好意思债收益率飙升影响，本年10月份好意思国30年期典质贷款利率一度波及8%把握。但跟着近期好意思联储计谋转向预期升温，10年期好意思债收益率从5%的峰值回落至4.4%把握，典质贷款利率也随之回落。

牛津经济盘考院好意思国经济学家Bernard Yaros对21世纪经济报说念记者暗示，10月新屋销售不测下滑，不休攀升的典质贷款利率是背后的要津连累。但跟着典质贷款利率从几十年来的高点回落，新屋销售可能在11月活跃起来。此外，二手房阛阓的冻结以及房屋建筑商的激发门径也将为新屋阛阓提供一些救济。

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居外IQI集团鸠集首创东说念主兼CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）对21世纪经济报说念记者分析称，好意思国新址阛阓举座上量价皆跌，但各地区情况不一。居外IQI在达拉斯的一个开导商伙伴就反应说，他们那里的新址情势近期已有加价的趋势，因为一来库存未几了，二来大家对好意思联储的降息预期渐浓。

从各类迹象来看，好意思国楼市的“至暗技巧”或已曩昔，而春天仍需时日，阛阓正憧憬来岁楼市“解冻”。

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双重冲击催生谬妄阛阓

在高利率和高房价的浩大冲击下，好意思国楼市堕入谬妄情景。

和新址近似，好意思国世界房地产牙东说念主协会（NAR）数据显现，好意思国10月成屋销售总额也不足预期，勾通五个月下降，已降至年化379万户，创下2010年以来新低，也低于预期的390万户和9月的396万户。环比来看，10月成屋销售跌4.1%，跌幅高于预期的1.5%和9月的2%，10月成屋销售同比更是大跌14.6%。

尽管住房贷款本钱不休上升，但由于惜售情感下二手房供应弥留，房价仍然居高不下。供应枯竭赓续鼓励买家竞价，10月份售出房屋的中位价为39.18万好意思元，比旧年10月份高涨3.4%，是1999年有记录以来最高的10月房价。好意思国世界总共地区二手房价钱均高涨，同比涨幅已勾通四个月扩大。

与此同期，有轻便66%的成屋上市不到一个月便售出，10月份房产平均挂牌天数为23天，较9月略有上升。10月份初度购房者占销售量的28%，而历史上初度购房者一般占40%把握，这暗示很多刚需被动扬弃买房。

与此相对的是极低的库存，截止10月底，有115万户待售房屋，诚然较9月攀升，但仍是1999年有记录以来10月份同期的最低库存水平，同比则下降5.7%。按照目下的销售速率盘算，需要3.6个月的技巧奢侈阛阓上的供应量，低于5个月的库销比标明阛阓供应弥留。

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由于二手房阛阓库存绝顶有限，不少买家转至新址阛阓，新屋销售比拟成屋显著更苍劲。伴跟着按揭贷款利率的飙升，房屋建筑商们握续选拔多种门径刺激销售，包括裁汰房屋售价、裁汰按揭贷款利率等，以部分对消买家的压力。

NAR首席经济学家Lawrence Yun暗示，由于成屋库存握续枯竭和按揭贷款利率高企，潜在的购房者又资历了极重的一个月。运道的是，按揭贷款利率已勾通数周下降，刺激了购买兴味。尽管成屋库存目下有限，但磋商住房库存将在本年冬天之后有所改善。

冰封的楼市何时“解冻”？

曩昔一年，跟着典质贷款利率飙升，房价高企，不仅是买家不雅望，卖家也在惜售，现存房东不肯出售房产，但愿锁定多年前买房融资时的低利率，因此阛阓上的库存一直偏紧，楼市举座处于“冰封”情景。

好意思联储从2022年3月启动加息，以支吾飙升至40年高位的通胀。最近一次加息是在本年7月份，将利率上调至5.25%-5.5%区间，创下22年高点。

好意思联储加息周期能够率也曾结束，对好意思联储很快转向降息的但愿导致国债收益率暴跌。尽管上周一度有所攀升，但10年期好意思债收益率本周已再行回到了4.4%把握，较峰值回落逾60基点，或将创下3月份好意思国银行业危境以来的最大单月跌幅。

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近期好意思国典质贷款利率也高位回落。房地好意思数据显现，上周好意思国30年期典质贷款平均利率为7.29%，低于此前一周的7.44%。勾通四周的下落也给那些恭候阛阓转向的潜在购房者带来了一点但愿，异日房贷利率仍有回抑制间。

好意思联储来岁能够率将降息，这将有助于楼市回暖。德默契银行暗示，好意思国经济来岁上半年可能步入温存衰竭，好意思联储的降息幅度将最初阛阓目下的预期，磋商2024年将降息175个基点。鉴于好意思联储目下的利率为5.25%-5.5%，这意味着到来岁年底利率将降至3.5%-3.75%。好意思联储磋商将在2024年6月的会议上初度降息50个基点，随后在来岁剩余技巧内进一步降息125个基点。CME好意思联储不雅察器具则显现，磋商到2024年12月，好意思联储将把利率下调至4.25%-4.5%。

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与此近似的是，摩根士丹利首席好意思国经济学家艾伦·赞特纳（Ellen Zentner）也暗示，到2024年中期，跟着通胀赓续放缓，降息预期将成为实践，磋商好意思联储将在来岁6月份初度降息25个基点，9月份将再次降息25个基点。从2024年第四季度启动，好意思联储可能会在每次会议上都以相同的幅度降息，最终在2025年年底将本色利率降至0.4%。

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在赞特纳看来，来岁好意思国房地产阛阓的运说念将发生回荡，磋商来岁上半年房屋销售仍将疲软，但来岁下半年和2025年的房屋销售举止应该会有所回升，这主如若因为东说念主们的包袱智力将会改善。她还预测，来岁房屋供应的加多也将鼓励这一溜变。

预测异日，安萨里告诉记者，来岁年中前后如果好意思联储能降息，这对开导商是个利好，会裁汰房地产企业开导的金融本钱，促使他们推出更多情势，加多阛阓供应，从而提振阛阓。不外，从一定进度上看，这关于买家来说则是休戚各半。一方面，月供会因为按揭贷款利息下降而减少，但另一方面，房价又可能会擢升一些。

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